Usufruit et nue-propriété : droits et obligations

Vous venez d’être désigné usufruitier d’un bien immobilier et n’êtes pas sûr de vos droits ? Qu’est-ce qui vous distingue du nu-propriétaire ?

En France, la propriété d’un bien peut être divisée de la manière suivante : pleine propriété, usufruit et nue-propriété. À chaque statut correspondent des obligations et des droits différents. Notre article vous aide à faire le point sur votre situation et à mieux connaître votre patrimoine immobilier.

1. Définition et principes

Défini à l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit d’utiliser un bien sans en être propriétaire. C’est un droit limité dans le temps et soumis à des obligations. L’usufruit est soit viager, il prend fin à la mort de l’usufruitier, soit temporaire et se termine à la date prévue.

Il ne doit pas être confondu avec la nue-propriété qui est la condition inverse : une personne est propriétaire d’un bien, mais n’en a pas l’usage.

Dans le domaine de l’immobilier, il existe plusieurs situations dans lesquelles on rencontre la notion d’usufruit :

• Lors d’une succession à la suite du décès d’un des propriétaires. L’époux survivant jouit de l’usufruit et les héritiers, le plus souvent les enfants, ont la nue-propriété du bien.
• Le parent d’un enfant de moins de 16 ans nu-propriétaire d’un bien en est l’usufruitier.
• Des époux qui divorcent peuvent choisir de vendre leur bien immobilier commun, ou d’en conserver tous les deux la nue-propriété et d’accorder l’usufruit à seulement un d’entre eux.
• Faire une donation de son vivant de la nue-propriété de son bien en gardant l’usufruit. Ce choix permet d’anticiper son héritage en diminuant les frais de succession.
• Il est également possible de réaliser un achat en nue-propriété. En cédant l’usufruit à un tiers, vous pouvez acquérir un bien en dessous de sa valeur en bénéficiant d’une décote équivalente à 20 à 40% du prix total.

Lorsqu’un bien en pleine propriété est divisé entre un usufruitier et un nu-propriétaire, on parle de démembrement du droit de propriété.

2. Quels sont vos droits ?

2.1 Usufruitier

En tant qu’usufruitier, vous avez le droit de disposer du bien. C’est-à-dire que vous avez le droit d’y résider. Comme évoqué précédemment, cette situation se présente souvent lorsqu’un des propriétaires d’un bien décède et que les enfants héritent du bien. Ils deviennent nus-propriétaires et laissent leur parent survivant continuer à vivre dans le bien en lui donnant l’usufruit.

L’usufruitier a également le droit de louer le bien dont il a l’usage et d’en percevoir le loyer. Sauf exception, vous êtes libre de choisir vous-même les locataires du bien. L’accord du nu-propriétaire n’est pas nécessaire, sauf en cas de bail rural, commercial, artisanal ou industriel.

Finalement, vous avez le droit de vendre votre usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.

2.2 Nu-propriétaire

À l’inverse de l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ni le mettre en location. En revanche, il a la possibilité de le vendre, de le donner ou de le détruire.

L’article 815-5 du Code civil précise que si vous voulez vendre la pleine propriété du bien dont vous êtes nu-propriétaire, vous devez obtenir le consentement de l’usufruitier. Si vous souhaitez uniquement vendre votre nue-propriété, l’accord de l’usufruitier n’est pas nécessaire.

Pour le nu-propriétaire, le démembrement de la propriété a surtout des avantages fiscaux. En effet, sauf exception, vous n’avez pas à déclarer votre nue-propriété à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est l’usufruitier qui est imposable.

3. Quelles sont vos obligations ?

3.1 Usufruitier

Si vous devenez usufruitier d’un bien immobilier, vous devez faire l’état des lieux avant d’en recevoir l’usage. Durant toute la durée de votre usufruit, vous êtes responsable de l’état du logement et vous engagez à en prendre soin. Les réparations et les travaux courants sont à votre charge.

L’usufruitier ayant la jouissance du bien et la possibilité d’y vivre, la taxe d’habitation et la taxe foncière sont à sa charge.

3.2 Nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, vous êtes obligé de respecter les droits de l’usufruitier et vous ne pouvez pas, sauf exception, vous immiscer dans sa gestion du bien.

Les travaux de “gros œuvre”, c’est-à-dire les fondations du logement, sont à votre charge sauf s'ils résultent d’un mauvais entretien de la part de l’usufruitier.

4. Répartition de la valeur du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Au moment du démembrement de la propriété, la valeur du bien est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire à l’aide d’un barème. Plusieurs critères comme l’âge de l’usufruitier sont pris en compte.

Un simulateur est disponible sur le site des pouvoirs publics et permet d’anticiper la division. En cas de vente de la pleine propriété du bien, chacun reçoit une somme équivalente à sa part.

5. Quand est-ce qu’un usufruit prend fin ?

Le Code civil prévoit un certain nombre de situations pouvant mettre fin à un usufruit :

• Mort de l'usufruitier (usufruit viager)
• Expiration du délai prévu
• Non-usage du bien pendant 30 ans
• Renonciation à l'usufruit
• Dégradation du bien ou manque d’entretien du bien immobilier par l’usufruitier
• Lorsque l'enfant nu-propriétaire fête son 16e anniversaire

Lorsqu’un usufruit prend fin, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.