Donation de son vivant : le cas de l’immobilier
Vous souhaitez anticiper votre héritage en faisant don de votre maison ou de votre appartement ?
En plus de préparer votre succession, le recours à la donation de son vivant permet de profiter de certains avantages fiscaux. Attention toutefois à respecter les règles fixées par les pouvoirs publics, notamment concernant le montant de la donation.
Notre article vous présente de manière synthétique les règles applicables à une donation immobilière et vous aide à mieux gérer votre patrimoine.
1. En quoi consiste la donation de son vivant ?
La loi française permet de donner gratuitement la pleine propriété d’un bien, y compris un bien immobilier, à un tiers. Désigné comme donataire, celui-ci n’est pas forcément un membre de la famille. Dans le cadre d’un mariage, si l’un des époux décide de faire don de sa part à son conjoint, on parle de donation au dernier vivant. L’un des principaux avantages de la donation est donc de mieux maîtriser sa succession en nommant soi-même le bénéficiaire et ayant la possibilité d’augmenter la part d’héritage d’un de ses héritiers.
Attention, si vous avez des héritiers réservataires (époux ou enfant), la valeur de la donation est limitée pour les protéger. Une part minimum, appelée réserve héréditaire, doit être laissée aux héritiers selon un mode de calcul prévu par la loi.
La part qui peut être donnée, appelée quotité disponible, est limitée aux quotas suivants :
- Vous avez 1 enfant : ½
- Vous avez 2 enfants : ⅓
- Vous avez 3 enfants ou plus : ¼
- Vous n’avez pas d’enfant et êtes marié : ¾
- Vous n’avez pas d’enfant et n’êtes pas marié : totalité
Le donataire doit accepter la donation pour que celle-ci soit valide.
Pour pouvoir être donateur, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Être majeur ou émancipé si mineur;
- Disposer d’assez de discernement pour prendre une décision éclairée;
- Avoir la capacité juridique de gérer vos biens;
Seuls les biens détenus présentement peuvent être donnés. Il n’est pas possible de faire donation d’un bien dont on aura la propriété plus tard (ex : futur héritage).
Dans le cadre d’une donation immobilière, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
2. Coûts et avantages fiscaux de la donation
Les coûts d’une donation d’un bien immobilier peuvent être divisés en 2 catégories : les droits de donation et les frais de notaire.
La règle prévoit que ce soit le donataire qui règle les droits de donation, mais le donateur peut choisir de les assumer. En fonction du lien qui unit le donataire au donateur, des abattements s’appliquent. Plus ils sont proches, plus l’abattement sera important (ex : 80 724 € pour un époux et 31 865 € pour un petit-enfant). Ces abattements pour filiation entre 2 mêmes personnes sont renouvelés tous les 15 ans.
Une fois les abattements déduits, les droits de donation sont calculés selon un barème qui prend lui aussi en compte la filiation. Ils peuvent atteindre entre 5% et 60% de la valeur du bien immobilier. Là encore, un petit-enfant sera plus imposé qu’un époux.
En revanche, en faisant don de sa maison ou de son appartement à un de ses héritiers, celui-ci est exonéré des droits de succession. C’est donc un choix gagnant fiscalement parlant. D’autre part, il est possible de ne pas faire don de la pleine propriété d’un bien immobilier, mais seulement de la nue-propriété. Les droits de donation sont donc limités à la nue-propriété.
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Du côté du notaire, on dit qu’il perçoit des émoluments, calculés proportionnellement à la valeur du logement avant qu’il soit donné.
3. Peut-on annuler une donation ?
Il est possible d’annuler la donation d’un bien immobilier sous certaines conditions.
Une donation au dernier vivant peut être annulée par l’un des époux à tout moment sans l’accord de l’autre, sauf mention contraire dans le contrat de mariage. L’annulation se fait soit devant un notaire soit dans un testament. En cas de divorce, l’annulation est automatique.
Si la donation d’un bien a été faite avant la naissance d’un enfant ou l’adoption plénière d’un enfant, il est possible de l’annuler dans un délai de 5 ans après le changement de statut familial.
Si lors de la donation, des conditions particulières ont été prévues (ex : loger le donateur), et qu'elles n'ont pas été respectées, la donation peut être annulée.
Finalement, la loi prévoit une annulation pour ingratitude si le donateur est victime de tentative d’assassinat ou la cible de délits, d’injures ou de sévices graves de la part du donataire. Le motif d’ingratitude peut également être invoqué en cas de refus d’aide alimentaire nécessaire à la survie du donateur.