Le viager : comment ça marche ?

Le viager désigne un mode de vente immobilière où l'acheteur verse une rente au vendeur jusqu’à son décès.

Le nombre de ventes en viager a récemment profité d'une augmentation remarquable et de plus en plus de particuliers, aussi bien des vendeurs que des acheteurs, considèrent cet investissement.

Découvrez les différents types de viager et trouvez celui qui pourrait s'adapter à votre projet immobilier.

Principe et avantages du viager

L’imprévisibilité du décès du vendeur est le principe de base du viager. L’acheteur ne doit disposer d’aucun élément sur l'espérance de vie du vendeur avant la signature de l’acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte, la vente peut être annulée. L’article 1975 du Code civil considère que, dans ces conditions, son décès était prévisible.

Légalement, le vendeur est désigné comme étant le crédirentier et l’acheteur comme le débirentier.

1. Vendre en viager

Le viager est un mode de vente qui rencontre un certain succès auprès des personnes en fin de carrière ou à la retraite. La rente viagère, perçue à vie, leur permet en effet de profiter d’un bon complément de retraite.

Cette rente est d’autant plus attractive qu’elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse et la portion imposable varie selon l’âge du vendeur au moment du premier règlement :

• 70 % lors d'un premier règlement à moins de 50 ans
• 50 % lors d'un premier règlement entre 50 et 59 ans
• 40 % lors d'un premier règlement entre 60 et 69 ans
• 30 % lors d'un premier règlement au-delà de 69 ans

S’il y a paiement d’un bouquet, celui-ci est exonéré d’impôt.

Vendre en viager permet également aux personnes sans enfants de faciliter la question de l'héritage en assurant la vente de leur bien avant leur décès.

2. Acheter en viager

Du côté de l'acquéreur, le viager lui permet d’étalonner les dépenses et d’acheter un bien qui serait peut-être inaccessible dans le cadre d’une vente classique.

L’imprévisibilité du décès du vendeur peut aussi lui permettre de faire une bonne affaire et d’acheter un bien en deçà de sa valeur réelle. À l’inverse, il peut se retrouver à devoir payer une rente viagère plus élevée que la valeur du bien selon l’espérance de vie du vendeur.

3. Viager libre ou occupé : quelles différences ?

Il existe deux types de viager : le libre et l’occupé.

Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur dispose du bien immobilier dès sa vente. Il a le droit d’y vivre ou de le louer avant le décès du vendeur. Si le bien est mis en location, l’acquéreur récupère les loyers.

Si le régime choisi est celui d’un viager occupé, le vendeur peut soit avoir l’usufruit du bien, soit bénéficier d’un droit d’usage. Dans le cas de l’usufruit, il peut continuer à occuper le logement jusqu’à son décès, mais il ne peut pas le louer. Si le vendeur dispose d’un droit d’usage, il peut aussi bien occuper le logement que le mettre en location et percevoir les loyers.

Paiements et frais

4. Comment calculer un viager ?

On distingue deux dépenses principales dans un viager : le bouquet et la rente viagère.

Le bouquet désigne une somme versée par l’acquéreur au moment de la vente et correspond à une partie de la valeur totale du bien. Ce n’est pas un paiement obligatoire, mais qui est mis en place avec l’accord des deux parties.

La rente viagère correspond au versement régulier de l’acheteur au vendeur. Son montant total n’est pas connu, car il dépend de la durée de vie du vendeur. C’est le principe de l’aléa. C’est le notaire qui calcule le montant des versements à l’appui de plusieurs critères :

• L’âge du vendeur
• La valeur du bien
• Le versement d’un bouquet ou non
• Le type de viager choisi (libre ou occupé)

La rente peut être réglée de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Lors de la signature de l’acte de vente, une clause d’indexation peut être ajoutée pour permettre la réévaluation de la rente au cours de son versement.

Une clause résolutoire peut aussi être ajoutée et autorise le vendeur à récupérer son bien si plusieurs rentes n’ont pas été payées. Celui-ci peut également décider d’inclure une clause pénale qui lui permet de conserver le bouquet en cas d’annulation de la vente.

5. Comment partager les dépenses ?

La répartition des dépenses entre vendeur et acheteur dépend du type de viager choisi.

Dans le cas d’un viager libre, toutes les dépenses sont à la charge de l’acquéreur.

S’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit et qu’aucune répartition n’est prévue par l’acte de vente, c’est au vendeur de continuer à assumer les frais de travaux courants, les factures, la taxe d'habitation et d’enlèvement des ordures ménagères. Seuls les travaux importants sont à la charge de l’acquéreur.

Finalement, dans le cas d’un viager occupé avec droit d’usage, le partage des dépenses dépend de ce qui a été annoncé par l’acte de vente. Si rien n’est prévu, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reviennent à l’acheteur.

6. Conclusion

La vente en viager reste encore un domaine de niche. L'accompagnement par un agent immobilier spécialisé dans ce domaine vous permet de bénéficier de conseils adaptés et de faciliter les démarches.

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