Diagnostics immobiliers avant de vendre : DPE, amiante, plomb…

Vous allez bientôt réaliser une transaction immobilière ? Que vous soyez vendeur ou acheteur, vous devez vous assurer du bon état du bien. Plusieurs diagnostics obligatoires sont là pour vous aider à faire le point.

À partir de la fin des années 1990, les pouvoirs publics ont progressivement introduit différents types de diagnostics à présenter lors d’une vente. Ces normes ont pour principal objectif de protéger le futur acquéreur. Certains de ces diagnostics immobiliers sont aussi exigés dans le cadre d'une location.

Ces diagnostics sont rassemblés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et pour la plupart, ils doivent être réalisés par des professionnels agréés. Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales propose une liste de spécialistes sur son site internet.

En fonction de l’âge ou de la localisation géographique du bien, plusieurs pièces peuvent être exigées. Faites le point sur votre situation et découvrez quel type de diagnostic immobilier peut vous être demandé lors de la vente.

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) rend compte de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre d'un bien selon un système de notation allant de A (meilleure note) à G (note la plus basse).

Depuis 2006, tous les logements destinés à la vente doivent avoir un diagnostic de performance énergétique à jour. Une fois réalisé, un DPE est valable pour une période de 10 ans.

Parmi les éléments qui évalués par le DPE, on retrouve :

• Les installations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation et leur quantité annuelle d’énergie consommée
• Les sources d’énergie renouvelable installées
• L’aération et la ventilation

Le coût de réalisation d’un DPE dépend de la catégorie du bien concerné (maison ou appartement), de ses installations et peut varier entre 100 € et 200 €.

2. État des risques et des pollutions (ERP)

L’état des risques et des pollutions (ERP) informe le futur acquéreur sur les risques naturels, technologiques, miniers, sismiques et radons auxquels le logement peut être exposé.

Les communes qui présentent un ou plusieurs risques sont identifiées par arrêté préfectoral. Rendez-vous sur le site de votre mairie ou de votre préfecture pour prendre connaissance des risques qui vous concernent, ou consultez l'outil du ministère de la Transition écologique.

Ce diagnostic peut directement être réalisé par le propriétaire et il doit dater de moins de 6 mois pour être valide.

3. Loi Carrez

Le diagnostic loi Carrez est à présenter lors de la vente d'un appartement ou d'une maison en copropriété dont la surface est supérieure à 8m². Son objectif est de mesurer la surface privative du bien.

Le calcul peut être directement réalisé par le propriétaire. En cas d'appel à un professionnel, comptez entre 50 € et 150 €. Le mode de calcul et les textes de référence sont assez complexes et l'intervention d'un diagnostiqueur professionnel est fortement recommandée. Une marge d'erreur inférieure à 5% est autorisée. En cas d'erreur supérieure à 5% en défaveur de l'acheteur, celui-ci peut se retourner contre le vendeur.

4. Diagnostic plomb (Crep)

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), ou simplement diagnostic plomb, doit être réalisé pour pouvoir vendre un bien construit avant 1949. Le plomb présent dans ces bâtiments est le plus souvent trouvé dans les peintures et est très nocif pour la santé de ses habitants.

Seul un professionnel peut effectuer ce diagnostic dont le coût varie entre 100 € et 250 €. Si aucune trace de plomb n’est décelée ou si la concentration est inférieure à 1mg/cm², le diagnostic est valable à vie. En revanche, si les quantités détectées sont supérieures à 1mg/cm², le document doit dater de moins de 1 an.

5. Diagnostic amiante

Un diagnostic amiante doit être effectué avant de vendre un logement avec un permis de construire antérieur à juillet 1997. L’amiante est responsable de nombreuses maladies, dont des cancers, et était beaucoup utilisé pour l’isolation des bâtiments.

Là encore, seul un expert peut réaliser ce diagnostic pour un coût généralement compris entre 80 € et 140 €. Si le diagnostic a été effectué avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé. Un diagnostic fait après le 1er avril 2013 a une durée de validité illimitée.

6. L’état de l’installation électrique

Les propriétaires d'un logement avec une installation électrique datant de plus de 15 ans doivent la faire vérifier avant de pouvoir vendre. Le but est d'évaluer le niveau de risques électriques (électrocution, incendie) pour les futurs occupants.

Le prix d’un diagnostic varie entre 100 € et 140 € et il a une durée de validité de 3 ans.

7. L’état de l’installation au gaz

Le diagnostic gaz vérifie la sécurité des installations au gaz de plus de 15 ans afin de protéger la santé des futurs occupants.

Seul un professionnel peut réaliser un diagnostic gaz. Ce service coûte généralement entre 100 € et 140 €. Dans le cadre d’une vente, un diagnostic a une durée de vie de 3 ans.

8. État de l'installation d'assainissement non collectif

L’état de l’installation d’assainissement non collectif doit être réalisé lors de la vente d’un logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Dans ce cas-là, le propriétaire doit faire vérifier la conformité de son installation par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de sa commune. Le diagnostic coûte généralement entre 100 € et 150 € et reste valide pendant 3 ans.

9. Diagnostic termites

Le diagnostic termites et autres insectes xylophages concerne toutes les habitations situées dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral. Il sert à informer sur la présence ou non d’insectes pouvant dégrader le bois. Les pouvoirs publics mettent à disposition une carte indiquant tous les départements à risque.

Seuls les professionnels peuvent réaliser ce diagnostic dont la durée de vie est de 6 mois. Le prix varie là aussi entre 100 € et 150 €.

10. Diagnostic bruit

Le diagnostic bruit ou l’état des nuisances sonores aériennes doit être réalisé avant la mise en vente de tout logement exposé au bruit d’aéroport.

Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative et peut être effectué directement par le propriétaire à l’aide d’un formulaire disponible en ligne.

11. Conclusion

Vous êtes perdus face à tous ces noms et toutes ces dates ? Vous avez besoin d'aide ? En étant accompagné par un agent immobilier, vous êtes sûrs de constituer un dossier de vente complet. Grâce à leur expérience, vendez en toute sérénité.

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