Annulation d’une vente immobilière : quand et comment ?

Vous souhaitez annuler votre compromis de vente ? Le logement que vous venez d'acheter n'est pas conforme à l'annonce ?

Il existe différents moments et différentes manières pour mettre un terme à une vente immobilière.

L’annulation d’une vente obéit à des règles très strictes et les possibilités varient selon son avancée. Découvrez les conditions d’annulation d’une vente immobilière et vos droits en tant qu'acheteur et vendeur.

1. L’offre d’achat

En faisant une offre d’achat, le futur acquéreur se réserve le bien à des conditions (prix de vente, durée de validité de l’offre) qu’il fixe lui-même. Il ne peut pas se rétracter si son offre est acceptée par le vendeur.

En ce qui concerne le vendeur, celui-ci dispose de 3 options :

• soit il accepte l’offre d’achat faite par l’acquéreur
• soit il fait une contre-proposition
• soit il la refuse

2. L’avant-contrat de vente

Un avant-contrat de vente correspond à l'accord conclu entre le vendeur et l’acheteur avant de signer l’acte de vente. Ce n’est pas un document obligatoire, mais qui est fortement recommandé. Sa fonction principale est de préciser les conditions de vente.

L’avant-contrat peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, parfois appelé promesse synallagmatique. Les possibilités d’annuler la vente dépendent de la forme choisie.

2.1 Annuler un compromis de vente

En signant un compromis, le vendeur et l’acquéreur s’engagent à mener la vente à terme. L’article 1589 du Code civil prévoit que le compromis équivaut à une vente et qu’elle ne peut pas être annulée. C’est la forme d’avant-contrat la plus protectrice pour le vendeur.

En cas de désistement d’une des deux parties, l’autre peut saisir la justice.

Une seule exception permet d’annuler un compromis de vente. Si celui-ci comporte des conditions suspensives et qu’au moins une d’entre elles n’est pas remplie, il peut être annulé. L'exemple le plus commun est la banque de l'acquéreur qui refuse de lui accorder un prêt. Comme il ne dispose pas des fonds pour acheter le bien, la vente est annulée.

2.2 Annuler une promesse unilatérale de vente

L’acheteur peut décider de signer une promesse unilatérale de vente s’il n’est pas sûr de vouloir acheter le bien. Le lendemain de la réception de la promesse par le vendeur, l'acheteur dispose de 10 jours pour réfléchir. Si le dernier jour de la période de réflexion tombe un weekend ou un jour férié, elle est prolongée jusqu’au prochain jour ouvrable.

De son côté, le vendeur ne dispose pas de période de rétractation et il s’engage à ne pas vendre le bien à quelqu’un d’autre. En échange, l’acheteur doit lui verser une indemnité d’immobilisation dont le montant est prévu par le compromis.

Si l’acquéreur ne souhaite pas lever l’option d’achat, c’est-à-dire qu’il ne veut pas acheter le bien, il doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur dans le délai prévu. Il n’a pas besoin de justifier sa rétractation, mais il perd l’indemnité d’immobilisation.

L’acheteur peut également se rétracter au-delà de la période de 10 jours en jouant sur les conditions suspensives. Il récupère alors l’indemnité d’immobilisation.

3. L’acte de vente

Une fois l’acte de vente signé, 4 situations permettent à l'acheteur ou au vendeur d’annuler la vente.

3.1 Le vice du consentement

Parfois appelé dol, le vice du consentement consiste en une tromperie volontaire de la part d’une des deux parties. Cela peut être le cas lorsque le vendeur cache un défaut grave (ex : terrain inondable) qui n’est découvert par l’acheteur qu’une fois l’acte de vente signé.

La personne lésée dispose de 5 ans pour faire recours à la justice et réclamer l’annulation de la vente ainsi que le versement de dommages et intérêts. Si c’est l’acheteur qui a été désavantagé, il peut demander à ce que le montant de la vente lui soit restitué.

3.2 Le vice caché

Dans ce cas de figure, aucune des deux parties n’avait connaissance du défaut. Celui-ci doit être préexistant à la signature de l’acte de vente. La partie qui s’estime lésée dispose de 5 ans après l’achat et de 2 ans après la découverte du défaut pour intenter une action en garantie de vices cachés.

Le vendeur peut se protéger d’un vice caché en incluant une clause correspondante dans l’acte de vente.

3.3 Le non-respect de l’obligation de délivrance

Il est possible pour l’acquéreur d’annuler la vente et de récupérer le prix d’achat si le bien ne lui est pas remis dans l’état prévu par l’acte de vente.

3.4 La lésion

Ce cas protège le vendeur qui s'aperçoit qu’il a vendu son bien à un prix en deçà de sa valeur vénale. La somme doit être inférieure ou égale à 7/12ème de la valeur vénale au moment de la vente pour pouvoir donner lieu à un recours. L’article 1678 du Code civil prévoit que cet écart soit vérifié par trois experts indépendants.

Le vendeur dispose de 2 ans pour intenter une action en rescision, et annuler la vente, ou demander une compensation.

4. Conclusion

Les conditions d’annulation d’une vente sont multiples, complexes et demandent la plus grande attention des deux parties.

L’accompagnement par un professionnel de l’immobilier vous permet de faire le point sur votre situation et d’être bien conseillé à chaque étape de la vente.

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